display 2010-6-24 17:40
彭培業：投資店面 熟記345法則
央行利率降至1%多，各銀行一年期定存利率僅剩1%不到，低利效應逼得定存族紛紛解約，尋找投報率更高的產品，由於商辦產品、黃金店面的投資門檻都頗高，使得中、低價位店面成為了眾人最想投資的標的。
回顧過去三、四年來，店面交易幾乎是投資客天下，自用占的比率不到兩成，而投資客主要目的，就是要賺店面增值的價差；不過，近半年來，市場趨勢已有改變，買店面的幾乎是理財型投資人，目的是要長久穩定的租金收益。
最近常有民眾問我：「投資店面怎麼樣才可以賺到錢？」其實，店面的立店條件固然很重要，但先掌握立店商圈類型是都會型商圈、校園型商圈、觀光型商圈或地區型商圈，然後擬定管理方式，也很關鍵。我認為，店面好比大力水手卜派，有「菠菜」就會變強壯，力大無窮，而「分格、分時管理」就是店面所需的「菠菜」，我稱為「店面卜派理論」。
要如何才能做到「分格、分時管理」呢？在挑選產品時，可掌握兩個特點，第一，是選「面寬長」的店面，第二則是挑選有效營業時間長之商圈。
一般來說，坪數相同的兩個店面，面寬長的店面，較能吸引到消費者的目光，而最佳比例就是面寬約為縱深的兩倍。大面寬店面出租營業時，可以分隔成幾個小店面出租，租金收益也會比較高；反之，面寬小、縱深長的店面就較吃虧，不僅不容易吸引過路客，空間也不好利用，只能有一間店面的租金收益。
店面可使用的時間愈長，店面收益也就愈多，因此，可以找商圈營業時間較長的區塊，再用分割時段的方法出租，例如白天賣早餐、晚上賣小吃，兩個業種合租一間店面，承租方可以節省店租、降低成本與降低風險，店面投資者也能增加租金收入。
長期來看，店面多是增值的，我常說「店面好比金雞母，買到好的店面富一生」，另外提供「345法則」給投資者參考。
所謂的「345法則」，就是要找投報率3%以上的店面、起碼要有四成自備款、投資的店面至少要適合五種行業進駐，只要符合這三項原則，就可以大膽進場投資。