may5 2010-6-22 12:39
房價過高？仲介服務費過高？
[color=#0074ad][b]從台北看天下，害死中南部產業發展！[/b][/color]
日前消基會針對房仲業抽取佣金的比例，認為都會地區房價水漲船高，但房仲業卻持續抽取相同比例並不合理，因此建議主管機關應該研訂調降佣金上限，特別是大台北地區，不應超過交易總額的3%！消基會所持的理由是：
（一）以台北市平均房價高達千萬元，以目前佣金上限為6%推估，佣金在五十萬到七十萬不等，至於豪宅更動輒突破百萬以上，實在太高！
（二）仲介業者所提供的服務內容，根本未達一定水準。
（三）現行佣金比例上限是民國八十九年頒佈，當時台北市平均房價為每坪23.4萬，去年達到46萬，仲介費沒有隨同調降，仲介業者形同變相加價。消基會呼籲主管機關修法調降。 [color=#0074ad][/color]
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[color=#0074ad][b]房仲業是不是暴利？台灣不動產交易中心提出數據會說話，消基會不應以單一高總價物件以偏概全[/b][/color]
台灣不產交易中心總經理李同榮針對消基會的看法非常不以為然，他認為數據會說話，消基會以豪宅個案為例以偏概全的說法實在有待商榷，對於大台北地區的房仲經紀是否有暴利之說，李同榮提出一個可供參考的數據證明：以台北市為例，針對直營與連鎖體系對於經紀人每月平均人效與平均佣收統計，加盟體系每人每月平均人效是十萬元，平均成交戶數為0.2戶，平均佣收3.1% ；直營體系每人每月平均人效是二十萬元，平均成交戶數為0.4戶，佣金收入平均約3.8%，台北市全年平均房價約1350萬，若以平均佣收3.4%，等於每戶平均佣收約45萬。 從以上的數據顯示，可推算台北市房仲經紀人的每月平均收入在5~6萬之間，直營體系計算公式是（20萬＊9%+4萬薪資 =5.8萬），加盟體系計算公式是（10萬＊55%＋0無給職 =5.5萬），當然也有年收千萬的經紀人，但各行各業都會有TOP SALES這畢竟是少數，由以上的數據分析，其實就很清楚的算出房仲業經紀人是否收取暴利。
[color=#0074ad][b]沒有品牌經營與顧客服務，就沒有顧客信賴度，也就沒有顧客忠誠度！成交一個顧客的背後是服務十倍以上的顧客，或服務達一兩年以上的時間所換來的辛苦報酬[/b][/color]
李同榮從店的經營角度分析，台北市的總平均佣收雖然比其他縣市高，但加盟店支付的加盟費也比其他縣市高出六成以上，店租也高出兩到三倍，平均一家店若有十個經紀營業人員，若人效沒有提升就很難達到利潤平衡點，基本的計算公式如下：
收入=10人＊10萬人效 =100萬，支出 = 10萬店租+7萬加盟月費+5萬廣告費+3萬器具文書費+5萬水電郵電費+8萬管理薪資（店長與行政秘書）+3萬職工勞健保福利+55萬獎金費+4萬折舊攤提+2萬雜支 = 102萬。
從這樣數字顯示，要賺錢的店頭，除非增加人數或增加人效，否則也是處於競爭的紅海沙場，當然也有超級大店獲利上千萬，不過也有入不敷出的店頭關門大吉。 李同榮再從總部的經營角度進一步分析，總部要能吸引單店品牌加盟，就必須耗資投入品牌行銷、系統建置、教育訓練、服務加值等完善的輔導機制建立，這些包括每年要投入上千萬的電視廣告，上千萬的系統建置費與網路建置費、三千萬以上的人事薪獎費等，只有增加產出投入，才有可能提升品牌知名度、指名度、信賴度與顧客忠誠度，所以假如佣金降低，加盟店就無力支付高額加盟費，總部就無力投入品牌經營與加值服務，業者的服務水平就會同時降低，對消費者而言並不是一件好事。
李同榮語重心長的表示：沒有品牌經營與顧客服務，就沒有顧客信賴度，也就沒有顧客忠誠度！成交一個顧客的背後是服務十倍以上的顧客，或服務達一兩年以上的時間所換來的辛苦報酬，房仲業投入長時間與犧牲假日的服務精神其實也是外界難以理解的一面。
[color=#0074ad][b]大陸『低佣金』規範就是造成顧客忠誠度低、服務品質差、與交易秩序混亂的元凶！ 為甚麼台商房仲企業在大陸不易發展？『低佣金』造成無法投入品牌經營是主因！[/b][/color]
李同榮以大陸的經驗分析，大陸因為房仲業處於初生階段，原以為強制規範佣金在3%以下可以預防賺取差價與非法行為，但事與願違，交易秩序更加混亂，賺取差價時有所聞，飛單（私下成交）滿天飛，品牌忠誠度與顧客忠誠度無人重視，原因無它，在低佣金低收入的產業環境下，沒有任何品牌有能力投入資金在系統管理、顧客管理、服務加值等項目之建置，因此造成消費者與經紀人觀念偏差，當然差價與飛單就在所難免。為甚麼台商房仲企業在大陸不易發展？其實『低佣金』造成無法投入品牌經營才是真正主因！
大陸『低佣金』規範其實就是造成顧客忠誠度低、服務品質差、與交易秩序混亂的真正元凶！所以大陸正想學習台灣經驗，要立法規範房地產經紀業，提高產業進入門檻，並適度提高佣金上限，讓品牌投入的付出，能夠獲得較高佣金收入的回饋，這樣顧客信賴度與忠誠度才會相對提高，市場交易秩序才有機會改善，如今消基會的說法與建議，簡直是要我們回復到立法前的時期，讓產業開倒車，讓市場回復到紅海殺戮時期，相信英明的政府應該是不會做出粗糙的決策與不正當的干預才對。
[color=#0074ad][b]立法應一致性，不應有區域差別，只要訂定佣收上限，服務費收取的高低，應由市場競爭機制與服務品質成本作自由調整為宜，政府不應做過度干預！[/b][/color]
李同榮認為若從區域的觀點區分佣金收入是一項錯誤的看法，各區域總價雖不同，但服務成本也不同，若大台北區佣收調到3%，勢必會影響到經營成本提升與服務品質的下降，以及交易秩序的混亂，台北縣房價不及台北市一半，影響會最慘，中南部就算維持在6%，也無助於當地產業發展，最後倒楣的還是中南部。
而立法應該是一致性，只要訂定佣金上限防止賺取差價，其他因區域或物件大小，市場競爭自有調整機制，才不會落入一國兩制的複雜局面，從單一物件或單一區域去看房價或看仲介服務費都會有以偏概全的錯誤評論，就如同每次談到抑制高房價，中南部就首先遭殃，畢竟那是都會區經濟發展、土地供需、消費需求所造成的特殊現象，有效方法就要從真正的供需面疏緩著手，任何政策打壓都只是短暫措施，對長期房價抒解並無助益，而高服務費的看法就如同到高級餐廳去享受大餐一樣，讓市場機制去決定費用收取，當然業者想收取高服務費就必須投入更多的加值與專業服務，正確的作法是服務一次就服務一輩子，佣收收入的實質意義是包括售前資訊提供、售中銷售流程服務、與售後服務，這樣才會讓消費者覺得物超所值，也才會讓產業朝向正面發展。